Neuer Bolzplatz in der Nachbarschaft – grundsätzlich kein Minderungsgrund – BGH vom 29. April 2015

Der Bundesgerichtshof hat am 29. April 2015 – VIII ZR 197/14 – entschieden, dass es grundsätzlich keinen Mangel der Mietsache darstellt und daher nicht zur Minderung der Miete führt, wenn auf dem angrenzenden Schulgelände ein neuer Bolzplatz errichtet wird, dessen Nutzung zu neuen Geräuschbelästigungen führt. Anders als die Vorinstanzen – AG Hamburg-Harburg – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 644 C 148/13 und LG Hamburg – Urteil vom 26. Juni 2014 – 307 S 11/14 – geht der BGH davon aus, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. 

Im Einzelnen begründet der BGH seine Entscheidung damit, dass

  • ohne konkrete Anhaltspunkte –  bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen  – nicht  davon ausgegangen werden kann, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.
  • ein Vermieter nicht dafür einzustehen hat, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.
  • es nicht darauf ankommt, dass § 22 Abs. 1 a BImSchG erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des streitigen Mietvertrages in Kraft getreten ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten mieteten vor vielen Jahren von den Klägern in Hamburg eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt – ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Beklagten gegenüber den Klägern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Die Kläger halten die Mietminderung für unberechtigt und begehren mit ihrer Klage Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die hierauf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne Erfolg geblieben.

(Quelle: Pressemitteilung des BGH 072/2015 vom 29.04.2015)

 

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