Unwirksame Schriftformheilungsklausel in Gewerbemietvertrag

Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerbemietvertrag (Formularmietvertrag) ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. So wurde dies vom OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.04.2017 – 24 U 150/16 – entgegen anderer obergerichtlicher Rechtsprechung entschieden. (nicht rechtskräftig)

Der BGH hat bislang lediglich entschieden (BGH, Urteile vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12, vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10), dass der Erwerber eines Mietgrundstücks durch eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden werden kann und damit seine Kündigung nicht treuwidrig ist, weil gerade er durch die Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB geschützt werden soll. Die Frage, welche Wirkung eine Schriftformheilungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien entfaltet, ist bislang durch den BGH nicht entschieden worden.

Ein Teil der obergerichtlichen Rechtsprechung hält Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich für wirksam (Vgl. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.02.2015 – 2 U 144/14,  OLG Hamm, Urteil vom 26.04.2013 – I-30 O 82/12; OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012 – 9 U 38/12, OLG Koblenz, Urteil vom 22.08. 2013 – 1 U 1314/12, OLG Köln, Urteil vom 23.09.2005 – 1 U 43/0) , weil sie die ursprünglichen Vertragsparteien nicht per se unangemessen benachteilige.
Demgegenüber wird eine Schriftformheilungsklausel vom OLG Rostock (Urteil vom 10.07.2008 – 3 U 108/07) stets für unwirksam gehalten; das OLG Düsseldorf hält diese jedenfalls bei formularmäßiger Vereinbarung für unwirksam(OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 – I-10 U 34/12). Dies wird damit begründet, dass § 550 BGB zwingendes Recht darstellt, welches nicht zur Disposition der Parteien steht und von dem aus Gründen von Treu und Glauben nur in krassen Ausnahmefällen abgewichen werden kann.
Der letzten Ansicht hat sich nun das OLG Düsseldorf erneut angeschlossen. Dies wurde wie folgt begründet:

Schriftformheilungsklauseln, die auch den Erwerber verpflichten, verstoßen gegen den Schutzzweck des § 550 BGB und sind deswegen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Dazu ist erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Fehlt es hieran, wird zwar die Wirksamkeit des Vertragsschlusses nicht tangiert. Der Schriftformverstoß hat aber nach § 550 Satz 2 BGB zur Folge, dass der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Damit soll sichergestellt werden, dass der Erwerber, dem die notwendige Kenntnis von den wesentlichen Vertragsbedingungen nicht aus der Vertragsurkunde vermittelt wird, sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen kann und hieran nicht länger als ein Jahr gebunden ist. Hierzu in Widerspruch steht eine Heilungsklausel, die den Erwerber entgegen dem Regelungszweck des Gesetzes zwingt, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Sie führt zu einer von ihrem Schutzzweck nicht gedeckten faktischen Bindung des Erwerbers an die wegen des Formmangels nicht wirksam vereinbarte Laufzeit des Vertrages. Denn dieser könnte sich, solange der Mieter seine Mitwirkung an der Nachholung der Form nicht verweigert, nicht durch ordentliche Kündigung aus der langfristigen Bindung lösen. Das ist mit dem Schutzzweck des § 550 BGB nicht zu vereinbaren. Hierin liegt zugleich eine unangemessene Benachteiligung i.S. des § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB, die zur Unwirksamkeit der Heilungsklausel insgesamt führt. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer – wie hier – nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 – I-10 U 34/12).

Quelle: imr-online