Bei Verkauf eines Mietobjektes tritt der Käufer nach der Regelung des § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Dies gilt nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12. Oktober 2016 nicht für ein zwischen Mieter und Vermieter vereinbartes Ankaufsrecht über das Mietobjekt.
In dem zu entscheidenden Fall hatten Vermieter und Mieter einen Mietvertrag über die betreffenden Räume abgeschlossen. Zusätzlich vereinbarten sie im Mietvertrag, dass der Mieter eine Option bzw. ein Ankaufsrecht über das Grundstück, auf dem sich das Mietobjekt befindet, erhält. Zudem hatten sich die Vertragsparteien verpflichtet für den Fall, dass der Mieter das Ankaufsrechts ausübt, einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Vermieterin hat sich zudem verpflichtet, das Ankaufsrecht bei einem Verkauf an den Käufer weiterzugeben. Im Nachgang hierzu schlossen die Parteien einen notariellen Vertrag, mit dem sie das Ankaufsrecht der Mieterin begründeten und den Mietvertrag als Anlage beifügten.
Die Vermieterin hat das Grundstück einige Zeit danach an eine Bank verkauft. Diese übernahm die Verpflichtung aus den Ankaufsrechten. Es folgte ein weiterer Verkauf des Grundstücks an die jetzige Eigentümerin. Diese wollte vom Gericht klären lassen, dass der Mieterin aufgrund der Verkäufe kein Ankaufs- und Optionsrecht mehr zustehe. Damit hatte diese Erfolg.
Sowohl das OLG Dresden wie auch der Bundesgerichtshof haben der Eigentümerin Recht gegeben und festgestellt, dass weder das Ankaufsrecht noch die Kaufoption auf diese übergegangen sei.
Das Ankaufsrecht geht nicht in Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den neuen Eigentümer über. Mit dem Eigentumsübergang entsteht in Folge der Regelung des § 566 BGB ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 – XII ZR 22/11 – NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN.). Dabei erfasst § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.
Anschaulich hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung zusammengefasst, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, nämlich
– das Vermieterpfandrecht (Senatsurteil BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 23),
– die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13 – NJW-RR 2015, 264 Rn. 41),
– den Anspruch des Verkäufers auf Leistung der Kaution (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 – XII ZR 22/11 – NJW 2012, 3032 Rn. 24 ff.),
– eine Schiedsvereinbarung (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 – XII ZR 42/98 – NJW 2000, 2346) und
– die Übernahme des Inventars durch den Verpächter (BGH Urteil vom 21. September 1965 – V ZR 65/63 – NJW 1965, 2198, 2199).
und welche von § 566 Abs. 1 BGB nicht erfasst werden, nämlich
– die mietvertraglich getroffene Regelung, wonach der Mietgegenstand nach Eigenkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen ist (BGH Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 – NJW 2006, 1800, 1801),
– die Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.),
– die Einräumung eines dinglichen Dauerwohnrechts (BGH Urteil vom 26. März 1976 – V ZR 152/74 – NJW 1976, 2264,
Ergebnis:
566 BGB ist nach den Entscheidungsgründen dieses Urteils nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert.
Daher ist auch das Ankaufsrecht nicht als mietrechtlich zu qualifizieren, da es nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckt, sondern soll dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrags ersetzen. (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 – XII ZR 9/15 –, Rn. 30)
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